С 1 марта частные дома будут строить по эскроу. Что ждет загородный рынок? Подробнее
С 1 марта частные дома будут строить по эскроу. Что ждет загородный рынок
С 1 марта 2025 года вступает в силу закон, распространяющий механизм эскроу-счетов на индивидуальное жилищное строительство. Это означает, что средства граждан, предназначенные для строительства частных домов, будут храниться на специальных счетах до момента регистрации права собственности на построенный дом.
Закон не обязывает строить только по эскроу, но без него будет недоступна ипотека. Подрядчики смогут строить за счет собственных или кредитных средств, а деньги со счета эскроу они получат только после завершения строительства и регистрации дома на заказчика. Срок хранения средств на эскроу-счете ограничен шестью месяцами после окончания строительства.
Новая схема призвана защитить покупателей от недобросовестных подрядчиков. В случае споров, стороны будут решать их путем соглашения или в суде. Строить по новой схеме смогут только девелоперы, включенные в Единый реестр застройщиков.
Подробная консультация по строительству через Эскроу-счет и получению ипотеки вы можете обратиться в Группу компаний "Жизнь за городом" на WhatsApp: +7 982 668 6885 (Михаил)
Ключевые положения закона
Деньги заказчика — физического лица по договору строительного подряда будут размещены на счетах эскроу до предоставления банку (эскроу-агенту) сведений о регистрации права собственности заказчика на построенный дом.
Подрядчик строит дом за счет собственных средств либо за счет кредитных.
Срок условного депонирования денежных средств на счете эскроу — не более шести месяцев с даты окончания строительства дома, установленного договором стройподряда.
При досрочном прекращении договора все спорные ситуации стороны будут решать в стандартном порядке — путем соглашения либо в суде.
Возводить дома по новой схеме смогут только девелоперы, включенные в Единый реестр застройщиков.
Зачем нужен закон
Главной целью нововведения является защита заказчиков — физических лиц как экономически слабой стороны и избежание ситуаций, аналогичных обманутым дольщикам, говорит вице-президент банка «Дом.РФ» Наталья Романюк. Она подчеркнула, что:
подрядчик будет заинтересован в завершении строительства, поскольку не получит деньги до регистрации права собственности в отношении жилого дома на заказчика;
у заказчика минимальный риск потерять свои деньги, так как средства, размещенные на счете эскроу для расчетов по договору строительного подряда, страхуются (100% суммы, но не более 10 млн руб.);
срок условного депонирования определен заранее и не может быть изменен без участия заказчика. Если срок условного депонирования истек, а регистрации права собственности заказчика нет, то деньги возвращаются. Таким образом, предусмотрен механизм, позволяющий избежать ситуации, когда подрядчик затягивает строительство, а заказчик не может вернуть свои деньги;
заказчик контролирует процесс регистрации права собственности на жилой дом: сам подает документы либо среди подаваемых документов должен быть акт приема-передачи по договору строительного подряда, подписанный обеими сторонами. Односторонне подписанный акт недопустим.
Внедрение нового закона окажет благоприятное воздействие на рынок индивидуального жилищного строительства (ИЖС), считает Роман Родионцев, директор по развитию агентства недвижимости Est-a-Tet. По его мнению, текущее регулирование в данном сегменте оставляет широкое поле для деятельности неквалифицированных участников.
Зачастую, из-за недостатка знаний или намеренных злоумышленных действий, заказчики, обращающиеся в строительные организации для возведения дома, сталкиваются с серьезными проблемами. Родионцев подчеркивает, что введение счетов эскроу и сопутствующее усиление регулирования станут барьером для некомпетентных игроков, с которыми связана значительная часть рисков в сфере ИЖС.
Таким образом, усиление контроля и финансовые гарантии в виде эскроу-счетов способны повысить прозрачность и надежность рынка ИЖС, защитив интересы заказчиков и способствуя развитию добросовестной конкуренции.
Что будет с ценами на недвижимость, на частные дома?
Выход из "серой зоны" строительства влечет за собой ряд нежелательных последствий: рост стоимости работ и потенциальный потребительский экстремизм. Президент НОСТРОЙ Антон Глушков отмечает, что высокие издержки обслуживания банковских кредитов при проектном финансировании, обусловленные низкими продажами, ложатся тяжким бременем на застройщиков. Банки, в свою очередь, вынуждены учитывать дополнительные риски из-за нестабильности рынка, что приводит к увеличению процентных ставок. В итоге, застройщики вынуждены либо привлекать собственные средства, либо соглашаться на невыгодные условия кредитования, что неизбежно отражается на конечной цене жилья.
Директор "Метриум Премиум" Анна Раджабова согласна с тем, что высокие процентные ставки будут сохраняться еще долго. Она прогнозирует снижение доступности ИЖС на ближайшие годы, пока ключевая ставка не достигнет комфортного уровня. По ее мнению, в текущем году стоимость частных домов может вырасти на 10-12%. Алексей Попов из "ЦИАН.Аналитики" заключает, что при высоких ставках переход на эскроу-счета создает дополнительные трудности, для преодоления которых застройщики могут прибегнуть к повышению цен или оптимизации расходов.
Что будет со спросом на строительство частных домов
Новая схема строительства, по мнению аналитиков, найдет отклик у покупателей. Роман Родионцев подчеркивает, что приобретение дома – это серьезная инвестиция, требующая уверенности в надежности процесса. Опыт долевого строительства уже приучил клиентов к определенному уровню прозрачности и защиты.
Ольга Магилина из VSN Group обращает внимание на то, что использование ипотеки, особенно в рамках программ семейной поддержки, фактически не оставляет покупателю выбора, кроме как использовать эскроу-счета. Это становится обязательным условием для получения кредита.
Она также добавляет, что средства материнского капитала могут быть использованы для строительства, и в случае расторжения договора предусмотрен их возврат. Магилина отмечает, что возможность продажи домов в ипотеку является значительным конкурентным преимуществом для застройщиков коттеджных поселков, поэтому они будут активно предлагать этот механизм рынку.
Банкротства и снижение предложения
Новые правила игры способны спровоцировать отток игроков и банкротства среди девелоперов, специализирующихся на загородной недвижимости. По мнению экспертов, многие застройщики не готовы к снижению спроса. Существующие проекты также под угрозой из-за неучтенного роста затрат на обслуживание кредитов.
Мелкие застройщики, скорее всего, покинут рынок, уступив место крупным и средним компаниям, имеющим доступ к выгодным кредитным линиям. Для них эскроу-счета — инструмент заработка, а для небольших фирм — риск банкротства.
В краткосрочной перспективе возможно сокращение предложения, пока застройщики адаптируются. Однако, со временем рынок восстановится и даже вырастет благодаря укреплению доверия покупателей к новым механизмам защиты.
Новый закон простимулирует создание масштабных поселков, реализуемых крупными девелоперами, уже знакомыми с эскроу-счетами. В этих поселках будет представлено доступное жилье, что станет одним из последствий происходящих изменений.